Статьи / Как самому купить квартиру

Все мы мечтали о покупке квартиры и мечты эти всегда были окрашены небольшой тревожной ноткой, Как самому купить квартиру?
ведь для большинства это дело необычное, пугающее, подсознательно связано с ворохом бумаг, с различными юридическими тонкостями и очень не хочется, чтобы было стыдно и за неудачное вложение своих денег или даже за их потерю.
Поэтому тем, кто решил рискнуть и купить себе жилье можно дать несколько простых советов, как обезопасить себя.
Вы определились с квартирой и назначили встречу с хозяином.
1) На встрече убедитесь в личности , продавца, для этого попросите у него паспорт. Но просьба должна быть корректной. За продавца действует другой то, после предъявления им паспорта обратите серьезное внимание на доверенность. Она должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Проверьте срок доверенности, объем полномочий, указанных в доверенности, из доверенности должно прямо следовать, что лицо, указанное в доверенности, имеет право заключать сделку купли - продажи той квартиры, о которой вы с ним договорились и именно на этот объект недвижимости который вы выбрали. Обязательно необходимо проверить доверенность. Свяжитесь с нотариусом, который ее выдал, убедитесь, что доверенность действительно выдавалась именно тем лицом, с теми полномочиями, обязательно проверьте, что доверенность не отменялась и не изменялась. Неплохо бы было связаться непосредственно с доверителем, убедитесь, что он жив, так как его смерть прекращает действие доверенности.
2) Далее необходимо убедиться, что продаваемая квартира принадлежит именно Продавцу. Для этого необходимо проверить свидетельство и другие правоустанавливающие документы, где в графе субъект права должны быть вписаны паспортные данные Продавца, сравните их с его паспортом. Однако и этого недостаточно, нужно сделать письменный запрос в территориальный отдел Управления федеральной службы государственнной регистрации, кадастра и картографии. Только там есть сведения данных о действительных владельцах , квартиры и существуют ли (зарегистрированы) какие-либо обременения.
3) Выясните дееспособность Продавца, так как недееспособные лица не вправе самостоятельно продавать свое жилье. Согласно Гражданскому кодексу РФ гражданин, который вследствие психиатрического расстройства не может понимать своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ними устанавливается опека, от его имени сделки совершает опекун. Гражданин, который в следствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности. Над ним устанавливается попечительство. Такое лицо может совершать только мелкие бытовые сделки, совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Информацию об этом должна иметься в отделах опеки и попечительства. Опасно заключать сделки с лицами, состоящими на учете в психоневрологических и наркологических диспансерах, ведь если на момент совершения сделки еще нет решения суда о недееспособности Продавца, то сделка в последствии все равно может быть оспорена, как совершенное гражданином «дееспособным», но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки (ст. 177 Гражданского кодекса РФ).
4) Установите наличие лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользоваться продаваемым жилым помещением, т.е. разберитесь сколько лиц зарегистрированы в продаваемой квартире. И в случае, если кто-либо еще кроме Продавца зарегистрирован в квартире это должно вас насторожить. И при этом не надо слушать уверения Продавца о том, что по новому Жилищному кодексу это не является препятствием и что после продажи все жильцы теряют право на проживание. Это не совсем так. Во-первых, добиваться их выписки придется через суд. А во-вторых несмотря на то, что согласно п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещения является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника из этого правила существуют исключения например: это не распространяется над бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
5) Если в квартире зарегистрирован по месту жительства несовершеннолетний, то в ряде случаев будет необходимо для совершения сделки получить разрешение органов опеки и попечительства. Такое согласие обязательно если несовершеннолетние являются сособственниками квартиры и получить его необходимо предварительно, т.е. до сделки, при этом не исключен вариант, что органы опеки попечительства дадут свое согласие при условии выполнения Продавцом ряда действий направленных на обеспечение жилищных прав на несовершеннолетних. И эти условия должны быть выполнены в большинстве случаев заранее до сделки или в точно указанные сроки после сделки, при этом неизвестно что хуже. Если выполнение условий поставленных до сделки вы еще можете проконтролировать, то после завершении сделки у вас фактически не остается ни каких рычагов влияния на Продавца, а невыполнении условий разрешения органов опеки влечет недействительность всей сделки.
6) Узнайте состоит ли Продавец в браке. Согласно статье ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариальное согласие другого супруга. Если Продавец не женат, то от него необходимо получить нотариальное заявление об отсутствии супруга, при этом нередкие ситуации, когда квартира приобреталась Продавцом в браке, через некоторое время происходил развод и получалось, что на момент продажи у Продавца нет супруга, но право бывшего супруга на продаваемую квартиру сохраняется. Неполучение согласие в данном случае даже от бывшего супруга является основание для признания сделки недействительной.
7) При покупке комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать, что остальные хозяева комнат в квартире обладают преимущественным правом покупки комнаты (ст.42 Жилищного кодекса РФ). На практике это значит, что хозяин комнаты может продать ее вам только если остальные собственники комнат откажутся от ее покупки или не приобретут ее в течении месяца со дня получения нотариального извещения о продажи комнаты.
8) Как ни странно возможно ситуация, когда квартира уже куплена, деньги за нее отданы и ни Покупатель, ни Продавец претензий к друг другу не имеют, но может выясниться, что купленная квартира была первоначально приватизирована с нарушениями. Все дело в том, что до 1994 года сама процедура приватизации квартиры не включала в себя участия и наделения обязательной долей в приватизируемом жилье прописанных в квартире детей, а так же временно выписанных граждан убывших на службу в армию или в места лишения свободы. И не надо думать, что в данном вопросе вам можно будет ссылаться на истечения срока исковой давности. Несмотря на то, что исковая давность составляет три года, ее течение понятие очень растяжимое. Он начинает отчитываться не с момента заключения сделки, а с того момента, когда лицо должно было узнать, что его обманули. А это значит, что проблемы могут возникнуть и через 10 и через 15 лет.
Прочитав все выше изложенное Вы должны определиться, готовы ли Вы сами искать квартиры и оформлять документы или привлечете риэлтерскую компанию. Кто именно будет заниматься этими двумя важнейшими в Вашей жизни операции. Все это требует профессионального подхода, четких юридических знаний и больших временных затрат. Оцените сколько Вы на самом деле выиграете, если Вы все попытаетесь сделать самостоятельно. Сколько при этом Вы реально затратите ваших сил и времени. Реально оцените ваши возможности. Готовы ли Вы заниматься месяцами подбором вариантов и проверкой их «юридической чистоты». Сможете ли Вы заключить и зарегистрировать договор без помощи профессионалов. Оцените риски. По статистике около 90% неудач ( мошенничество, ошибки оформления документов ) приходится на сделки, совершенные Покупателями и Продавцами самостоятельно. Подумайте о том, что когда у Вас болят зубы Вы не пытаетесь их лечить самостоятельно, а идете к врачу. Так же Вам никогда не придет в голову идея вырезать самому себе аппендицит, если Вы не профессиональный хирург. Если Вы действительно цените свои деньги, свое здоровье, то вам безусловно необходима помощь профессионала.